广州萝岗区购买拍卖房程序咨询询问报价 擅长拍卖房腾房案律师

广州签订认购书后得知房屋有能退定金吗？

  张静律师解答：看开发商是否故意隐瞒房屋已的情况，及后续是否及时涂销了。如下面这个案件，一审认为开发商无法举证证明自己告知了情况，退还定金。二审认为开发商签订合同后10天就涂销了，看不出其有故意隐瞒的情况，改判驳回买家要求撤销认购书，退还定金的请求。

书节选：

本案争议焦点为,域某公司在签订《房地产认购书》过程中是否存在欺诈致相对方郑买家有权主张撤销该认购书。

首先,域某公司作为涉案房屋出售人,的确负有如实告知郑买家标的房屋相关情况的义务,但域某公司将涉案房屋出售给郑买家时涉案房屋已经进行了产权登记,涉案房屋存在的情况也进行了相应登记,郑买家作为购房人,称其在签订认购书时并未查看过房产证,与常理不符。同时,如郑买家所陈述的,其通过***公众号可以查询到涉案房产是否存在的情况,因此,涉案房屋是否存在并非仅由域某公司掌握且能够故意隐瞒的事实。

综上,无论从《房地产认购书》的约定,还是从郑买家在签订认购书之后与域某公司的沟通情况,以及涉案房屋涂销的情况,本案均不符合《合同法》第五十四条规定的足以导致撤销合同的欺诈情形,郑买家以域某公司存在欺诈为由主张撤销案涉认购书,理据不足,本院不予支持。

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广州买商品房后房产证未出，开发商公司注销了怎么办？

  张静律师解答：可起诉开发商公司的股东履行办理房产证的义务。如下面这个案件，就开发商的股东公司配合购房者办理过户手续。

本院认为：本案争议的焦点为中某投资公司是否应当协助宋某办理涉案房屋的转移登记。

宋某与里某房地产公司签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合法有效。宋某已依约支付完毕购房款，并已接收涉案房屋，涉案房屋尚未办理产权登记至宋某名下，宋某有权依照合同约定要求里某房地产公司办理涉案房屋的产权转移登记手续。现宋某已提交证据证实其目前具备购房资格，且没有证据显示涉案房屋存在过户障碍，里某房地产公司应当按照合同约定协助宋某办理产权转移登记。里某房地产公司已于2019年2月27日注销。《人民关于适用若干问题的规定（二）》第二十条款的规定：“公司解散应当在完毕后，申请办理注销登记。公司未经即办理注销登记，导致公司无法进行，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民应依法予以支持”。现无证据证实里某房地产公司已将本案债权债务纳入范围情况销登记，即本案现有证据不能证实中某投资公司、中某房地产公司已经依法履行公司义务，中某投资公司、中某房地产公司对里某房地产公司的本案债务应承担清偿责任。故，中某投资公司、中某房地产公司协助宋某办理涉案房屋转移登记至宋某名下。

广州开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？

  张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。

本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定,长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某,按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》,催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条款的规定,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定,并不相符,一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同,未给予合理期限,不支持洪某所提请求,并非没有依据。有鉴于此,洪某应自行承担本案一审案件受理费。

广州购房人逾期付款，开发商能解除合同吗？

  张静律师解答：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。

判z决书节选：

虽然《某华庭装修合同》约定在叶买家未能按期支付购房款和装修款,逾期超过30天后,宝某公司有权解除《商品房买卖合同》《某华庭装修合同》。但《z高人民z法z院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第z一款规定:买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民z法z院不予支持。在叶买家已经支付百分之七十五以上购房款,履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务的情况下,法z院认为宝某公司与叶买家之间的房屋买卖合同不解除为宜,并对宝某公司提出解除合同为基础的相关诉z讼请求均不予支持。

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