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广州已有住房的买家能对商品房的权查封提执行异议吗？

  张静律师解答：不能，必须是住房才能排除执行案对房屋的强制执行。

书节选：

本案争议焦点为杨某是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事已认定诺某合伙企业对案涉房屋享有在建工程权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除法律、解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于权人的权，故权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当于符合《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，杨某及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，因此，杨某对案涉房屋享有的权利不足以排除执行案对案涉房屋的强制执行，杨某的请求应予驳回。

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广州开发商双合同售楼，装修合同属于房屋买卖合同的部分吗？

    张静律师解答：属于，《房屋装修协议书》与《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议,所以,《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

关于涉案《房屋装修协议书》的性质问题，本院认为,根据《房屋装修协议书》第三条的装修款计付方式及第六条的房屋交付条件等合同内容,可以看出装修款是否交付直接影响涉案房屋的交付,购房者若仅支付《商品房买卖合同》约定的购房款并不能使对方交付房屋,购房款的交付只是上某公司直接代购房者收楼并在收楼后进屋装修的条件,只有购房者按约定再交付了装修款,上某公司才会交付房屋给购房者,这表明购房者交付了购房款加上装修款之后才能获得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要义务,购房款的交付是购房者的主要义务,而本案售房者万某公司交付房屋的主要义务被《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》分割规定,同样,购房者交付购房款的主要义务亦被分割规定在《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》之中,涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议,其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容,其与涉案的《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议,所以,涉案《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

广州公寓买卖合同解除，电商团购费能退吗？

  张静律师解答：能退，如下面这个案件，就退还。

信某公司是否应向黄买家返还电商团购费5万元。首先，信某公司主张其向黄买家提供的系中介服务，但《认购书》《房地产买卖合同》中未记载有中介方参与合同签订，《存量房买卖合同》记载的中介机构为案外人，并非信某公司，且黄买家与信某公司之间未签订中介服务合同，无证据证实信某公司促成了黄买家与林卖家签订购房合同。同时，根据信某公司提交的《公寓部分代理服务合同》《销售代理合同》，信某公司系受案外人委托提供涉案公寓的电商整合营销服务，而电商团购费在成交的情况下作为其代理费。上述事实与中介机构提供中介服务向交易双方收取中介服务费的情形明显不同。其次，从《购房团购确认函》的内容来看，信某公司系团购组织单位，购房人支付5万元的对价是享受团购专属优惠，即“5万抵8万一口价”，因此，可以认定该团购费应属于黄买家购买房屋交易对价的一部分，信某公司主张该团购费属于中介服务费，理据不足，本院不予采纳。现黄买家与林卖家之间的房屋买卖合同关系解除，黄买家并未终享受该团购优惠，信某公司作为团购费的收款人应负有返还团购费的义务，信某公司返还团购费5万元。

广州买商品房时不成功导致逾期付款，开发商能解除合同吗？

  张静律师解答：看逾期付款情节是否严重，如果不严重，不影响开发商的合同权利的话，可能不会支持其解除合同。如下面这个案件，虽然买家因不成功导致逾期付款，但开发商仍收取了房款并出具收据，然后又起诉解除合同，终一审和二审都不支持其解除合同的诉求，其仅可要求赔偿逾期付款的违约金。

本案的争议焦点是丰某公司是否有权主张解除合同。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中有关付款期限的约定合法有效，对双方均具有约束力。吴某已依约支付首期款904040元，虽然未在约定期限内通过方式向丰某公司支付135万元房款，但在丰某公司提起本案主张解除合同后，吴某向丰某公司实际支付部分房款89万元，付款总额已接近合同约定总价款的80%，丰某公司的合同目的已基本实现，丰某公司接收吴某的付款并出具收款收据予以确认，证实丰某公司认可合同可以继续履行。据此，驳回丰某公司要求解除合同及基于合同解除要求支付违约金、赔偿损失、返还收据原件及办理网签备案注销登记手续等全部诉请并无不当，可予维持。原审后，吴某向丰某公司支付完毕剩余房款46万元，虽然付款时间超出丰某公司的期限，但不影响丰某公司的合同目的实现。在此情况下，丰某公司以吴某未在其期限内付款为由，上诉认为其仍有权主张解除合同，证据不足，本院不予采纳。如丰某公司认为吴某构成逾期付款，可另行主张权利。