白云区卖家不肯配合过户咨询在线咨询「在线咨询」

广州二手房过户后，银行迟迟不放款买家违约吗？

    张静律师解答：如合同有约定过户后几个月收尾款，则未收到买家就构成违约。如合同未约定，则法z院会酌情认定一个合理期间，如2个月，超过2个月仍未收到尾款的，可认定买家构成违约。

另外还有一个问题就是银行出具的同贷书是有期限的，通常情况下在广州二手房交易过程中，银行出具给买家的贷z款承诺书的有效期是两到三个月，过了这个有效期，银行是不是还履行放款的承诺，卖家可以书面发函询问下银行，要求银行明确的答复，银行如果答复过期了不予放款，则买家需要一次性付款处理，不然承担违约责任。所以即使合同未约定收尾款的时间，也不代表银行一直不放款，卖家就没有维权的途径了。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

一套房子两个房产证导致无法办理贷z款，买家能解除合同吗？

    张静律师解答：可以。一房两证属于特殊情形，无法办理贷z款，商业贷z款利率上调25%，此属于房产中介应在签订合同之前应当说明的情况。如因中介未说明，合同又未约定无法贷z款就一次性付款的话，则双方都无过错，可解除合同，不用承担违约责任。

判z决书节选：

关于罗买家是否有权主张解除合同的问题。从本案已查明的事实及各方提交的证据可以反映,因涉案房屋存在一房两证的特殊情形,导致双方在买卖合同中约定的按揭贷z款条款在实际履行过程中产生障碍,罗买家的贷z款及部分金融机构的商业贷z款申请均未获批准,虽然部分金融机构表示可接纳罗买家的商业贷z款申请,但其同时附设了较一般商业贷z款更为严苛的条件,而该条件明显超出一般公众对普通商品住房商业贷z款条件的理解与承受能力。在此情况下,罗买家拒绝申请商业贷z款具有合理性。而双方后续无法就付款方式重新协商一致,在此情况下,罗买家因双方原约定的付款条款无法正常履行,主张解除合同合理合法。

广州房主他人一房二卖，真买家能起诉过户吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，开发商他人一房二卖，第z一个买家起诉过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

法z院认为，欧某与国某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。国某公司至今未协助欧某办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵z押权存在冲突。对此，法z院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第X号判z决书查明的事实，国某公司与李某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李某曾向国某公司支付首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人z院的生效判z决书中可见第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李某与国某公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭贷z款，那么国某公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李某在长达十余年的时间里曾向国某公司主张过权利。可见，国某公司与第三人李某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《通则》第五十五条第（二）项及《总则》第z一百四十六条第z一款的规定，国某公司与第三人李某签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧某诉请要求确认国某公司与第三人李某签订的《商品房买卖合同》为无效，法z院予以支持。

1、商品房买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金的怎么办？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条：房屋买卖合同未约定逾期办z证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民z法z院可以参照《人民z法z院关于审理民间借z贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条

第二款第z一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。

2、商品房买卖合同约定的开发商违约金过低怎么办？

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十九条：房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第z一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民z法z院应予支持。

《合同法》第z一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。