海珠区代理租赁合同纠纷律师事务所承诺守信 房屋租赁合同纠纷律

广州因疫情导致店铺亏损，租客直接搬走算违约吗？

  张静律师解答：算。虽然疫情使商户的经营受到一定影响，但并不会直接导致合同解除。若租客擅自搬走，构成违约。疫情期间的租金法z院会酌情减免一半，广东省于2020年2月10日陆续复工，故2020年2月份及3月上半个月的租金可减免一半。但保证金不能退了。

判z决书节选：

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：合同解除是因不可抗力还是单方违约。原被告于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效。关于合同解除的原因。陈租客称其自行解除合同是因新冠疫情的爆发而依据情势变更或不可抗力解除合同。首先，因新冠疫情爆发，广大商户的经营确实受到影响，但疫情及疫情防控措施并不会直接导致本案合同不能履行或者不能实现合同目的，结合双方签订的合同来看，合同约定的租赁期限自2019年12月1日起至2025年11月25日止，共计六年的时间，陈租客经营时间仅有两三个月，疫情期间的经营困难并不代表租赁期内的经营都会产生困难；其次，原被告曾经协商减免租金，曾房东亦同意减免一半租金，也证明曾房东愿意配合陈租客，共度疫情期间经营的困难时期，且案涉商铺也曾于2020年3月份开始营业，广东省也于2020年2月10日陆续复工，继续履行合同并不会对陈租客造成明显的不公平；再次，陈租客未提供证据证明双方曾就解除合同进行过协商，亦未在搬离前通知曾房东，而是在自行撤场后才通知曾房东，实际是以自己的行为表示不再履行合同义务，综上，陈租客以情势变更或不可抗力主张解除合同不符合法律规定，本院不予支持。曾房东于2020年3月14日发出的《终止合同通知书》，故本院确认合同解除时间是2020年3月14日，陈租客擅自搬离的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。

广州疫情期间的租赁合同纠纷，法z院一般怎么调解？

  张静律师解答：因租客无力支付房租，房东解除合同并不退押金的，法z院会根据双方过错进行调解，如下面这个案件，因租客仅拖欠了一个月租金，法官就调解搬离前的租金和物业费支付一半，押金退还。

相关案例：

一年前，黄某租赁朱某商铺用于经营美术教育培训机构，双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底。1月24日，广州市明令禁止全市校外教育培训机构开展线下培训活动。为配合疫情防控，黄某关闭了美术教育培训机构，并于2月3日以疫情不可抗力致合同不能履行为由，要求2月份租金按使用天数折算。

2月4日，黄某搬离房屋，并向朱某发送房屋清场视频和图片。此后，朱某未到现场检查清场情况，并要求黄某缴纳2月份租金及物业费。黄某一气之下将朱某诉至法z院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算缴纳，并返还房屋租赁保证金。

3月16日，法z院接手该案后，理清案情来龙去脉，了解双方当事人的诉求。原来，黄某在2月4日搬离承租商铺时仅带走了自己所需物品，并未完全腾空，且黄某在商铺墙面张贴海报导致墙面受损，朱某需额外支出费用对墙面重新粉刷。而朱某在收到黄某的清场视频后，并未及时督促黄某清场，也有着一定的责任。在明确了矛盾点后，法官对双方当事人做工作，经耐心释法明理，双方当事人同意各退一步，并达成了调解协议：黄某清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊，直接在商铺保证金里扣除，朱某退还黄某剩余保证金。3月18日，法官安排两人分别签署调解协议。至此，该起纠纷圆满化解。

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广州以租代售的商铺公寓托管合同有效吗？

  张静律师解答：有效，双方应按合同履行。如下面这个案件，买房人以房屋未经规划报建、公司以租代售构成欺诈为由起诉无效，被法z院驳回。

关于合同效力，洪某是完全民事行为能力人，知道或应当知道其签署的法律文件的内容或法律后果，洪某对涉案合同约定洪某只是支付对价取得使用权、并未包含物业所有权的权属变更是清楚知悉的。凯某公司已提供涉案物业所在综合楼经规划报建及已办理竣工验收备案的证据材料，证明涉案物业所在综合楼在本案一审辩论终结前已经批准建设且已验收合格。凯某公司和夏某经济社签订的《租赁合同》约定凯某公司对合同项下土地上的已建综合楼享有30年的使用权和转租权，双方关于综合楼使用的约定是基于凯某公司出资建设的事实，该约定合法有效。夏某经济社在诉z讼中也明确同意凯某公司出租涉案物业。洪某主张涉案合同因凯某公司无权转让涉案物业的使用权、涉案物业未经规划报建、凯某公司以租代售构成欺诈而无效的意见，一审法z院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案合同约定凯某公司将涉案物业出租给洪某使用20年，其后无条件使用4年7个月。无论涉案合同如何表述超过20年的使用期限和洪某已支付租金的性质，不改变凯某公司将涉案物业出租给洪某使用的年限为24年7个月及洪某支付的全部租金是洪某承租取得涉案物业24年7个月使用权的对价的事实。涉案合同约定的物业使用权转让期限超过20年的部分无效，其他内容没有违反法律、行政z法规的强制性规定，合法有效。

涉案合同部分无效，凯某公司应返还无效部分的相应使用权转让款项135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）予洪某，法z院对洪某建立在合同整体无效基础上的其他转让款返还请求不予支持。