广州越秀区起诉开发商退款咨询信赖推荐 房屋买卖合同纠纷律师

广州购房者逾期支付购房款，超过一年了开发商还能解除合同吗？

  张静律师解答：不能了。如符合解除合同的条件，应在一年内提出。如下面这个案件，就认定开发商已超出一年的解除权期间，解除权消灭。

书节选：

本案争议焦点为，德某公司是否有权解除案涉《买卖合同》。对此，本院分析如下：

经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

本案中，首先，案涉《买卖合同》虽并非房地产开发企业作为出卖人的房屋买卖合同，但系德某公司从房地产开发企业购入再向田某出售，且标的物亦为商业用途的商铺，故同。自合同签署至德某公司提起本案，已远远超过《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定的一年除斥期间，故即使其曾享有合同解除权，现该权利也因逾期未行使而消灭。综上所述，德某公司要求解除涉案《买卖合同》的请求不能成立，本院依法不予支持。

相关规定：《合同法》百二十四条　本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律相类似的规定。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州因开发商的原因购房者无法办理怎么办？

  张静律师解答：如房屋买卖合同有约定从约定，如无约定，则可协商签订补充协议。开发商因自身原因导致购房者无法办理，要求一次性付款，一般也不会支持。如下面这个案件，开发商不仅因自身原因导致可以无法办理，还未能在合同约定的期限内办理房产证，一审认定购房者构成违约要支付违约金，二审改判购房者不构成违约，购房者付清付款，开发商配合办理房产证，双方互不承担违约责任。

本案争议焦点为：李某未支付剩余购房款是否构成违约，应否承担逾期付款的违约责任。

《商品房买卖合同》约定李某的付款方式为首付40万元和100万元。因恒某房地产公司的自身原因导致李某无法办理，认定无法办理的责任在于恒某房地产公司。《商品房买卖合同》并未对李某因恒某房地产公司的过错而无法办理时，剩余购房款应如何支付的问题作出约定。因双方在此情况发生后并无因此解除合同的意思表示，依据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李某在恒某房地产公司未能依约履行义务前有权拒绝支付剩余购房款。李某因恒某房地产公司的过错无法办理以支付剩余房款，亦未能按合同约定的期限取得案涉房屋的产权证，其未支付剩余房款不构成违约；一审对此认定有误，本院予以纠正。恒某房地产公司要求李某按合同约定承担逾期付款的违约责任，依据不足，本院不予支持。

广州开发商未取得竣工验收备案表，收楼了还能索赔逾期交楼违约金吗？

  张静律师解答：可以，但只能索赔合同约定的交楼时间到实际收楼日之间的逾期交楼违约金。收楼后就视为放弃对收楼后的时间主张逾期交楼违约金了。

认为:林某与大某公司签订的《商品房预售合同》合法有效。根据《建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,建设工程经竣工验收合格后,始具备交付使用的条件。于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此,房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。上述合同约定的交楼条件低于法定条件,大某公司直至2017年10月30涉讼房屋,应视为对交楼标准的让渡,故林某要求大某公司按照合同约定支付从2017年5月2日至2017年7月22日止的逾期交房违约金合法,予以支持。

广州开发商逾期交楼的违约金封顶条款有效吗？

  张静律师解答：不一定有效，法z院可以调整违约金金额。如下面这个案件，法z院就认为违约金太低了，调高了。

案例介绍：

小陈与某开发公司签订房屋买卖合同，购买开发公司开发的某楼盘商品房（下称案涉房屋）。按合同约定，开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。双方在合同中约定如果逾期交付房屋，开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向小陈支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。合同签订后，小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案，开发公司亦一直未通知小陈收楼。于是，小陈起诉至一审法z院，要求开发公司支付逾期交付违约金，同时以商品房买卖合同属于格式合同，约定的违约金明显低于其损失为由，要求突破违约金不超过总房款2%的“封顶线”。本案争议焦点为：逾期交付房屋，违约金应否以总房款的2%为限？

一审法z院认为，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期交付违约金计算标准且违约金总额不超过2%，遂判z决：1、开发公司向小陈支付逾期交付违约金70000元；2、驳回小陈的其他诉z讼请求。

广州中院二审认为，违约金“封顶”显然违反公平原则和诚实信用原则，明显不足以弥补买受人损失，应对违约金计算标准予以酌情调整，遂变更一审判z决第z一项为：开发公司向小陈支付逾期交付违约金189350元。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。