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广州买商品房时不成功导致逾期付款，开发商能解除合同吗？

  张静律师解答：看逾期付款情节是否严重，如果不严重，不影响开发商的合同权利的话，可能不会支持其解除合同。如下面这个案件，虽然买家因不成功导致逾期付款，但开发商仍收取了房款并出具收据，然后又起诉解除合同，终一审和二审都不支持其解除合同的诉求，其仅可要求赔偿逾期付款的违约金。

书节选：

本案的争议焦点是丰某公司是否有权主张解除合同。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》中有关付款期限的约定合法有效，对双方均具有约束力。吴某已依约支付首期款904040元，虽然未在约定期限内通过方式向丰某公司支付135万元房款，但在丰某公司提起本案主张解除合同后，吴某向丰某公司实际支付部分房款89万元，付款总额已接近合同约定总价款的80%，丰某公司的合同目的已基本实现，丰某公司接收吴某的付款并出具收款收据予以确认，证实丰某公司认可合同可以继续履行。据此，驳回丰某公司要求解除合同及基于合同解除要求支付违约金、赔偿损失、返还收据原件及办理网签备案注销登记手续等全部诉请并无不当，可予维持。原审后，吴某向丰某公司支付完毕剩余房款46万元，虽然付款时间超出丰某公司的期限，但不影响丰某公司的合同目的实现。在此情况下，丰某公司以吴某未在其期限内付款为由，上诉认为其仍有权主张解除合同，证据不足，本院不予采纳。如丰某公司认为吴某构成逾期付款，可另行主张权利。

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广州房屋有轻微渗水能拒绝收楼吗？

  张静律师解答：不能。要严重的质量问题影响正常居住使用才可以拒绝收楼，轻微渗水只能在保修期内要求开发商维修。

本案争议焦点是涉案房屋是否存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用的问题。涉案房屋所在的楼栋已经办理了竣工验收备案,现有的证据未能反映涉案房屋存在足以影响正常居住使用的严重质量问题。至于曾某提出的涉案房屋存在天花板不平整、门板凹凸不平、阳台天花渗水等问题,应属于曾某与星某公司签订的买卖合同中所约定的保修范围,曾某可在保修期内向星某公司主张要求履行质量保修义务,但曾某以此为由拒绝收楼并要求赔偿拒绝收楼期间的违约金和租金损失缺乏依据,本院不予采纳。

广州开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？

  张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。

本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定,长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某,按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》,催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条款的规定,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定,并不相符,一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同,未给予合理期限,不支持洪某所提请求,并非没有依据。有鉴于此,洪某应自行承担本案一审案件受理费。

广州买商品房后无力供房，解除合同如何担责？

  张静律师解答：可能会按照合同约定承担违约责任。如下面这个案件，买家买房后无力供房，开发商起诉解除合同，一审时买家表态不想解除合同，法z院判z决按逾期付款计算违约金。二审时买家表态同意解除合同，法z院判z决按合同约定支付房价的20%的违约金40万。

判z决书节选：

二审期间,陈买家向本院提出同意解除合同,并愿意按一审核定的190530元支付违约金。由于陈买家的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致,对此本院释明告知,若不履行合同,按照合同约定将可能承担20%违约责任,陈买家坚持解除合同,不再履行合同。本院认为,根据一审查明事实,陈买家逾期支付剩余房款已构成违约,一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款,并愿意承担相应的违约责任,其违约行为并不影响合同目的的实现等,判令不解除合同并无不当。现由于陈买家明确表示不愿履行合同,系其对自身权利的处分,亦与辉某公司的请求一致,本院予以照准。本案辉某公司在合同履行过程中并无违约,陈买家明确表示不愿履行合同,属于根本违约,依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因(包括但不限于逾期付款,逾期办妥按揭手续,逾期还贷等)致使合同解除的,乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金,”的约定,陈买家应向辉某公司支付违约金349825.2元。陈买家提出违约金过高,但未提供相应的证据,本院不予支持。因合同解除,辉某公司应将收取陈买家的购房款1749126元一并返还。

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