广州南沙区起诉逾期交房违约金咨询服务为先「广州合拓」

广州商品房质量有问题能拒绝收楼吗？

  张静律师解答：一般不能，一般只要房屋通过竣工验收备案就说明房屋符合收楼条件。处罚有充分证据证明通过了竣工验收备案，但仍然有严重影响居住的质量问题，这个就需要由法官来自由裁量是否符合拒绝收楼的条件了，风险很大。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条：出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承修义务。

商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。

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广州买商品房后无力供房，解除合同如何担责？

  张静律师解答：可能会按照合同约定承担违约责任。如下面这个案件，买家买房后无力供房，开发商起诉解除合同，一审时买家表态不想解除合同，法z院判z决按逾期付款计算违约金。二审时买家表态同意解除合同，法z院判z决按合同约定支付房价的20%的违约金40万。

判z决书节选：

二审期间,陈买家向本院提出同意解除合同,并愿意按一审核定的190530元支付违约金。由于陈买家的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致,对此本院释明告知,若不履行合同,按照合同约定将可能承担20%违约责任,陈买家坚持解除合同,不再履行合同。本院认为,根据一审查明事实,陈买家逾期支付剩余房款已构成违约,一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款,并愿意承担相应的违约责任,其违约行为并不影响合同目的的实现等,判令不解除合同并无不当。现由于陈买家明确表示不愿履行合同,系其对自身权利的处分,亦与辉某公司的请求一致,本院予以照准。本案辉某公司在合同履行过程中并无违约,陈买家明确表示不愿履行合同,属于根本违约,依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因(包括但不限于逾期付款,逾期办妥按揭手续,逾期还贷等)致使合同解除的,乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金,”的约定,陈买家应向辉某公司支付违约金349825.2元。陈买家提出违约金过高,但未提供相应的证据,本院不予支持。因合同解除,辉某公司应将收取陈买家的购房款1749126元一并返还。

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广州收楼时以质量问题为由拒绝收楼可以吗？

  张静律师解答：不可以，一般的质量问题不足以拒绝收楼，开发商只承担维修责任。除非是重大的质量问题，如整栋楼的主体质量有问题，才可以拒绝收楼。而实践中，只要开发商取得了竣工验收备案表，都没有主体质量问题。

判z决书节选：

第二,关于罗买家主张的商品房预售合同及装修合同解除的问题。一是商品房预售合同解除的问题。根据银某公司提交的涉案楼宇竣工验收备案表及通水、通电、通气、通邮证据显示,涉案房屋事实上于2019年7月12日符合法定和约定的交付条件,由于商品房预售合同约定的交楼时间为2019年1月31日,银某公司的行为构成迟延交楼,应承担违约责任。银某公司于2019年7月14日向罗买家发出《收楼通知书》,罗买家确认于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼。上述时间距离合同约定的交楼时间均逾期不超过180日,根据商品房预售合同第十四条的约定,涉案商品房预售合同的解除条件尚未成就,罗买家不享有约定的合同解除权。虽罗买家在涉案房屋交接时提出质量异议,但系房屋的质量瑕疵问题,罗买家也已要求银某公司进行维修整改,结合商品房预售合同补充协议第三条关于“银某公司履行维修及保修责任的,不视作延期交楼,罗买家不得拒绝接受该商品房”的约定,故罗买家于2019年7月20日提出的关于质量瑕疵的异议不能成为拒绝收楼的正当理由。

广州开发商隐瞒商品房已被查封，能双倍返还定金吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，一审法z院认为，涉案房产的查封在朱某认购之前就已发生，朱某作为认购方也应履行审慎审查的义务，故朱某对认购书无法履行也应承担责任，因此，驳回朱某要求益某公司向其双倍返还定金的请求，仅判z决返还定金。二审法z院认为购房者无过错，改判支持双倍返还定金。

二审判z决书节选：

本院认为，朱某与益某公司订立的《某园认购书》约定朱某向某公司支付定金50000元，双方于2014年11月13日前签订《商品房买卖合同》，故双方之间成立商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。《某园认购书》约定的定金作为双方在确定的期限内签订正式商品房买卖合同的担z保，其性质应为立约定金，如一方违约导致未能签订正式商品房买卖合同则应适用定金罚则。《某园认购书》约定出售方保证认购方能依约取得认购物业。作为出卖人，益某公司负有如实告知标的物情况以及确保标的物适于交易的义务，然而，益某公司故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，导致双方未能订立正式商品房买卖合同，应承担违约责任。朱某主张益某公司双倍返还定金，本院予以支持。