广州天河区新房户型变化咨询承诺守信「广州合拓」

广州因开发商的原因购房者无法办理怎么办？

  张静律师解答：如房屋买卖合同有约定从约定，如无约定，则可协商签订补充协议。开发商因自身原因导致购房者无法办理，要求一次性付款，一般也不会支持。如下面这个案件，开发商不仅因自身原因导致可以无法办理，还未能在合同约定的期限内办理房产证，一审认定购房者构成违约要支付违约金，二审改判购房者不构成违约，购房者付清付款，开发商配合办理房产证，双方互不承担违约责任。

书节选：

本案争议焦点为：李某未支付剩余购房款是否构成违约，应否承担逾期付款的违约责任。

《商品房买卖合同》约定李某的付款方式为首付40万元和100万元。因恒某房地产公司的自身原因导致李某无法办理，认定无法办理的责任在于恒某房地产公司。《商品房买卖合同》并未对李某因恒某房地产公司的过错而无法办理时，剩余购房款应如何支付的问题作出约定。因双方在此情况发生后并无因此解除合同的意思表示，依据《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，李某在恒某房地产公司未能依约履行义务前有权拒绝支付剩余购房款。李某因恒某房地产公司的过错无法办理以支付剩余房款，亦未能按合同约定的期限取得案涉房屋的产权证，其未支付剩余房款不构成违约；一审对此认定有误，本院予以纠正。恒某房地产公司要求李某按合同约定承担逾期付款的违约责任，依据不足，本院不予支持。

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广州收楼时以质量问题为由拒绝收楼可以吗？

  张静律师解答：不可以，一般的质量问题不足以拒绝收楼，开发商只承担维修责任。除非是重大的质量问题，如整栋楼的主体质量有问题，才可以拒绝收楼。而实践中，只要开发商取得了竣工验收备案表，都没有主体质量问题。

判z决书节选：

第二,关于罗买家主张的商品房预售合同及装修合同解除的问题。一是商品房预售合同解除的问题。根据银某公司提交的涉案楼宇竣工验收备案表及通水、通电、通气、通邮证据显示,涉案房屋事实上于2019年7月12日符合法定和约定的交付条件,由于商品房预售合同约定的交楼时间为2019年1月31日,银某公司的行为构成迟延交楼,应承担违约责任。银某公司于2019年7月14日向罗买家发出《收楼通知书》,罗买家确认于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼。上述时间距离合同约定的交楼时间均逾期不超过180日,根据商品房预售合同第十四条的约定,涉案商品房预售合同的解除条件尚未成就,罗买家不享有约定的合同解除权。虽罗买家在涉案房屋交接时提出质量异议,但系房屋的质量瑕疵问题,罗买家也已要求银某公司进行维修整改,结合商品房预售合同补充协议第三条关于“银某公司履行维修及保修责任的,不视作延期交楼,罗买家不得拒绝接受该商品房”的约定,故罗买家于2019年7月20日提出的关于质量瑕疵的异议不能成为拒绝收楼的正当理由。

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广州购房人未准时还款，开发商作为担z保人能解除预售合同吗？

  张静律师解答：不可以。这是两个不同的法律关系，开发商作为担z保人还款后可向购房人追偿，但无权解除商品房预售合同。

法z院认为，因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行贷z款担z保保证合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,袁某已经依约支付了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未支付该部分款项的行为并未构成根本违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还银行贷z款致使元某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享有作为保证人承责后依法向债务人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据，法z院不予支持。

广州商品房买卖合同的格式条款有效吗？

    张静律师解答：如合同约定的双方权利义务明显不对等，则该格式条款不一定有效。

首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的《广州市商品房买卖合同》及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。案涉格式合同中，开发商逾期交楼违约责任明显轻于买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为合法有效。

其次，关于是否应当对违约金上限进行调整的问题。开发商逾期18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算逾期交付违约金，显然有违公平原则和诚实信用原则，亦明显不足以弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。根据《合同法》第z一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少”，人民z法z院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。