白云区二手房过户时间咨询信赖推荐

广州番禺区打宅基地房买卖 二手房买卖厉害的律师

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征A地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证

    众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济组织成员资格的人才能享有的权利。本案中，根据郑某提交的崂集建（92）字第51988号集体土地建设用地使用证原件及被告某省人民A***提交的崂集建（92）字第51988号集体土地建设用地使用证档案等证据，明确显示出涉案土地使用权人均系通过涂改方式变更为“郑某”。实践中，有部分农民往往由于各种原因离开原有经济组织，落户到城镇，那么，这样的话，其原有的宅基地还能否登记发证呢？律师为您回答。

   首先，户籍的改变不能改变财产权的归属。在本案中，你作为买受人，应当调查清楚出卖人尚欠银行的贷z款余额，并了解其为何半年没有偿还贷z款以及因其没有按期偿还银行贷z款而需要支付的罚息或违约金数额。根据2008年10月12日《中z共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。

   其次，根据《国务z院办公z厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办z发〔2011〕9号）规定可知，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，农民本人有自主选择权，任何人不得强制或变相强制收回。如果房主缺乏诚信，或者房产价格持续上升，房主完全可能“一房两卖”或者毁约。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。因此可以对其宅基地进行登记发证。

   ***后，《国土A资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。

综上所述，农民城镇落户，原有宅基地是能够登记发证的。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。实践中，有很多地方***已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。但是，值得注意的一点是，在这种情况下，如果该宅基地上的房屋灭失的话，该农民即不再享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。

广州天河区白云区海珠区法A院房屋买卖纠纷请律师

广州购买租期未满的学区房，已支付的租金如何结算？

    咨询：前几天，我购买了一套学区房，并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租，且在我购买时租期未满。根据2008年10月12日《中z共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。但原房主并没有告诉我，租客给他一次性支付了一年的租金。请问，租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算，是否应当从购房款中抵扣？签订合同时并未对此进行约定该如何处理？

   律师解答：剩余租金可由购房款抵销，取得所有权即享有收益权。

   首先，根据《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。很多当事人由于对法律的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。原先的承***可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。为此，建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，如果出租，租赁期限是否快到期，租金和保证金收取情况，承***是否同意解除租赁合同等事宜，***z好在房屋买卖合同中一并予以解决，因均属于金钱债z务，双方可以合意在购房款中予以抵销，以免产生法律纠纷。

其次，如果双方并未对此进行约定，根据《物权法》规定，新房主取得房屋所有权后，即享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实信用原则，未向新房主披露后续租金已经收取的事实，损害了新房主的合法权益，新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。土地使用权和房屋所有权的区别土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，土地的所有权归国家和集体所有。

广州业主明知房屋质量有问题仍继续装修，扩大的损失可以要求赔偿吗？

曹先生购买的商品房交楼后，即开始对房屋进行装修。后发现墙面粉刷层出现严重空鼓及质量问题，后与房地产公司协商中，房地产公司同意修补，但曹先生拒绝，继续装修且坚持房地产公司以现金方式补偿并诉至法A院。

法A院经审理认为：房屋交付后出现质量问题，无论是依据法律规定还是合同约定，都应当由房地产公司恢复到合同约定的标准。首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。对曹先生提出的装修费用及装修合同违约金损失，因曹先生在协调未果、粉刷层空鼓问题未解决的情况下继续装修，造成的损失属于其自行扩大的损失，不与支持。***终***房地产公司安排***维修人员对曹先生房屋粉刷层质量问题进行维修，驳回了曹先生的其他***请求。

律师讲法：

合同当事人均应按照合同约定履行自己的义务，不履行或履行不到位的，应当承担相应的违约责任。商品房质量出现问题，开发商及施工方应当承担违约责任，我们支持并鼓励购房者依法积极主张自己的权利。

购房者应当注意自己的主张不仅要合法，而且要合理。对于一般性房屋质量问题，开发商应当在保修期内进行维修；开发商拒绝维修或者合理期限内拖延维修的，购房者可以自行或委托他人修复，维修费用及修复期间造成其他损失由开发商承担。依据上述政策规定，宅基地使用权经公告无异议的，可以给父亲发放集体建设用地使用权证。对于严重房屋质量问题影响居住使用的，购房者可以主张解除合同并赔偿损失。